Vakantiewoning wordt schietschijf van de Belastingdienst

Wonend in de drukke Randstad heeft u wellicht elders in het land een vakantiewoning. Pure ontspanning. Maar ook een verantwoorde investering. De huidige en aankomende fiscale regels zorgen er echter voor dat uw buitenhuis niet alleen een rustoord is, maar ook een fiscale last. Hoe zit het ook alweer? In 2025 wordt u op uw vakantiehuis (WOZ-waarde) geacht 5,88% rendement te maken in box 3. Het wettelijke forfaitaire rendement. De eventuele hypotheekschuld komt slechts zeer beperkt in mindering. En vervolgens is dat saldo tegen het box 3-tarief van 36% belast.

Haalt u een rendement van 5,88% door het ontvangen van huurpenningen? Waarschijnlijk niet. Helpt het bekende vonnis van de Hoge Raad u hier? Namelijk dat slechts het werkelijk behaalde rendement mag worden belast?

Vanaf nu kunt u via een digitaal formulier bij de Fiscus proberen aan te tonen dat uw werkelijke rendement lager ligt dan het forfait. Aha. Stel: u verhuurt uw vakantiehuis helemaal niet. Eigen gebruik, het hele gezin komt er regelmatig. Geen huurontvangsten, dus rendement nul? Belastingteruggaaf? Was het maar waar.

Het werkelijke rendement moet over het volledige box 3-vermogen - banksaldi, beleggingen, crypto, vorderingen enz. - worden berekend. Er wordt geen rekening gehouden met bijvoorbeeld onderhoudskosten. Een stijging van de WOZ-waarde telt ook mee.

En dat leidt vrijwel altijd tot onwenselijke uitkomsten. Onder meer vanwege gestegen WOZ-waardes. U krijgt dan regelmatig het volle pond aan box 3-heffing voor de kiezen, terwijl u geen euro huur binnen krijgt.

Na 2026 worden de fiscale regels nog strenger en gaat het forfaitaire rendement naar 7,77%. Vanaf 2028 – mits het wetsvoorstel wordt aangenomen – zullen huurpenningen jaarlijks worden belast, maar dan wel onder aftrek van onderhouds- en beheerskosten. Ook de verkoopwinst wordt belast.

Voor degene die zijn buitenverblijf uitsluitend in de familiesfeer gebruikt, wordt een jaarlijkse vastgoedbijtelling ingevoerd van 3,35% van de WOZ-waarde. Wanneer u zelf dus van uw eigen vakantiehuis geniet, wordt u belast alsof u huur incasseert. Tel uit je verlies.

Tom Domic is belastingadviseur en directeur klantrelaties bij Berghoef Accountants en Adviseurs in Aalsmeer. Geboren in het jaar vóór de eerste menselijke stap op de maan. Vindt dat een fiscalist op alle fiscale terreinen thuis moet zijn en stopt daarom pas met het lezen van vakbladen bij pensionering -nog lang niet. Vindt ook dat voor een belastingadviseur goed luisteren en doorvragen belangrijker is dan zelf praten. Helden: Johan Cruijff, eigen ouders en Kuifje. In willekeurige volgorde. Kan ontroerd raken door: mondharmonica klanken en ingetogen onbaatzuchtigheid. “Alleen kun je niets, je moet het samen doen “