Vastgoed en box 3, the never ending story

Particuliere vastgoedbeleggers hebben zo’n beetje 2 decennia lang glimlachend kunnen kijken naar hun box 3-rendementen. Het waren tijden van doorgaans stijgende huizenprijzen en huren, een lage hypotheekrente - even bijna nul - en de fiscaliteit in box 3 viel goed te overzien. Met een beetje fiscale creativiteit kon je een box 3-inkomen construeren van nul. Hypotheekschulden waren toen nog immers 1 op 1 aftrekbaar.

Hoe anders is het sinds een paar jaar. Van vrijwel windstil naar the perfect storm. Een snel en aanzienlijk gestegen hypotheekrente. Huren die aan banden zijn gelegd. En fiscaal is de leegwaarderatio (korting op de WOZ-waarde van verhuurde woningen in box 3) vrijwel om zeep geholpen. Schulden zijn nog maar voor circa een kwart aftrekbaar. En ook de hoge forfaits doen pijn. Dit jaar wordt u geacht 5,88% rendement te maken op uw verhuurde woning(en). Per 1 januari 2026 wordt dat zelfs 7,78%. Menig verhuurder zal pijnlijk moeten concluderen dat er onder aan de streep een min-saldo resteert.

De recent bekend gemaakte tegenbewijsregeling kan soelaas bieden. U wordt dan wel aan het werk gezet. Als u aannemelijk maakt dat het werkelijke rendement op uw totale box 3-vermogen lager is dan de forfaits, wordt u aangeslagen voor dat lagere rendement. Niet gemakkelijk voor vastgoedbeleggers in een stijgende woningmarkt. Want ook de jaarlijkse waardestijging van het vastgoed telt mee, nog los van de ontvangen huur.

Keren tijden van nauwelijks belasting betalen in box 3 dan nooit meer terug? Structureel denk ik niet. Maar wellicht wel voor 1 of meerdere jaren. Hoe? Het staat inmiddels vast dat de genoemde tegenbewijsregeling vrij grote tekortkomingen kent. Door op een precieze en juiste wijze de huurpenningen weg te halen uit box 3, kunt u in een best-case scenario uitkomen op een zeer laag box 3-inkomen. Niet alleen vastgoedbeleggers kunnen profiteren van de gammele tegenbewijsregeling. Een fiscaal voordeel is ook voor spaarders haalbaar. De Belastingdienst weet ervan. En lijkt er niets tegen te kunnen doen. Het worden nog drukkere tijden voor fiscalisten en accountants.